Annonse: denne guiden om å kjøpe bolig i Spania inneholder annonselenker til Kayak og Momondo. Bestiller du via dem, kan vi få en provisjon, men prisen blir ikke høyere for deg. Lenkene til offentlige etater er ikke annonser.
Oppdatert november 2026
Vil du kjøpe bolig i Spania, møter du et system som er ganske ulikt det norske: du trenger et spansk identifikasjonsnummer, en notarius skal bekrefte kjøpet, og du må forholde deg til skattereglene i to land. Denne guiden går gjennom stegene i rekkefølge, hvilke kostnader du bør regne med, hva Spania og Norge krever i skatt, og hvilke regler som gjelder hvis du vil leie ut. Hver opplysning har en kilde nederst i artikkelen.
Dette er generell informasjon, ikke juridisk eller skatterådgivning. Regler og satser endrer seg, og din situasjon kan avvike. Snakk med en uavhengig advokat i Spania og sjekk med Skatteetaten før du signerer noe.
Kort svar: For å kjøpe bolig i Spania trenger du et NIE-nummer (spansk utlendingsnummer), som nordmenn bosatt i Norge kan søke om ved Spanias ambassade i Oslo. Bruk en uavhengig advokat til å sjekke eiendommen, signer skjøtet hos en notarius og få det tinglyst i eiendomsregisteret. Som eier betaler du skatt i Spania hvert år selv om du ikke leier ut, og boligen skal også med i den norske skattemeldingen.
Hvor mange nordmenn kjøper bolig i Spania?
Utlendinger sto for 13,82 prosent av alle boligkjøp i Spania i 2025, rundt 97 480 kjøp, ifølge årsboken til det spanske eiendomsregisteret (Registradores). Året før var tallet rundt 93 000. Andelen er høyest langs kysten: i provinsen Alicante var 43,29 prosent av kjøperne utlendinger, i Málaga 32,8 prosent og i Santa Cruz de Tenerife 30,04 prosent.
Nordmenn betaler i snitt mer enn de fleste. Den spanske notarforeningen (Notariado) oppgir at utenlandske kjøpere i første halvår 2025 betalte i snitt 2 417 euro per kvadratmeter, en økning på 7,6 prosent. Norske kjøpere lå på 3 292 euro per kvadratmeter, i samme gruppe som kjøpere fra USA, Sveits og Sverige.
Kjøpe bolig i Spania steg for steg
Rekkefølgen under er den vanlige. Advokaten din kan justere den etter boligen og regionen.
1. Skaff NIE-nummer
NIE (Número de Identidad de Extranjero) er et identifikasjonsnummer for utlendinger, og du trenger det for å signere hos notarius, betale skatt og åpne bankkonto. Ifølge ambassaden i Oslo gjelder dette for søkere som ikke er bosatt i Spania:
- Du møter personlig eller ved representant, etter avtalt time.
- Du leverer skjemaet EX-15 i original og kopi, der du oppgir hvorfor du trenger nummeret.
- Ta med pass eller nasjonalt ID-kort fra et EU/EØS-land, og dokumentasjon på at du bor i ambassadens konsulære distrikt.
- Gebyret betales med skjema 790 kode 012. Ambassaden tar kort.
- NIE utstedes normalt innen fem uker og sendes på e-post.
Et NIE-nummer gir ikke oppholdstillatelse. Det er bare et nummer. Spørsmål går til ambassadens konsulavdeling på emb.oslo.sc@maec.es.
2. Engasjer en uavhengig advokat og sjekk eiendommen
Forbruker Europa, som er en del av Forbrukerrådet, skriver at du reduserer risikoen betraktelig ved å bruke profesjonelle aktører, og at det kan være lurt å bruke advokat. Forbruker Europa råder deg også til å unngå forskuddsbetaling uten bankgaranti, gå på visning og sørge for at kontrakten regulerer alle viktige forhold. En spansk advokat (abogado) sjekker blant annet at selger faktisk eier boligen, at det ikke hviler gjeld eller heftelser på den, og at det som er bygget, stemmer med det som er registrert.
To offentlige registre er sentrale:
- Eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad): via Registradores kan du bestille et utdrag (nota simple) som viser eier og heftelser.
- Matrikkelen (Catastro): på Sede Electrónica del Catastro finner du eiendommens matrikkeldata og matrikkelverdi (valor catastral), som brukes i skatteberegningen.
Stemmer ikke registrene med virkeligheten, for eksempel et tilbygg som mangler, bør det ryddes opp før du betaler.
3. Reservasjon og forhåndskontrakt (arras)
Det er vanlig å signere en privat forhåndskontrakt, ofte kalt contrato de arras, og betale et depositum. Vilkårene for hva som skjer med depositumet hvis en av partene trekker seg, står i kontrakten. La advokaten lese den før du signerer og betaler.
4. Skjøte hos notarius og tinglysing
Selve kjøpet skjer når kjøper og selger signerer skjøtet (escritura pública) hos en notarius. Ifølge Notariado kontrollerer notarius identitet og dokumenter og leser opp avtalen for partene. Etterpå skal skjøtet tinglyses i Registro de la Propiedad, slik at eierskapet ditt er registrert og beskyttet overfor tredjepart. Du kan gi en advokat fullmakt til å signere for deg hvis du ikke kan møte.
5. Bank og betaling
Du trenger som regel en spansk bankkonto for å betale skatter, kommunale avgifter og strøm. Kjøpesummen er i euro, så kronekursen påvirker hva boligen koster deg. Følg med på kursen hos Norges Bank før du overfører store beløp. Lån fra spansk bank har egne vilkår for ikke-bosatte. Be om skriftlige tilbud og sammenlign dem med finansiering i Norge.
Hvilke kostnader kommer i tillegg når du skal kjøpe bolig i Spania?
Satsene varierer med region, kommune og om boligen er ny eller brukt, så denne guiden oppgir ikke prosenter. Advokaten din bør gi deg et skriftlig overslag. Vanlige poster er:
- overføringsskatt for brukte boliger, eller merverdiavgift og dokumentavgift for nye boliger (satsene fastsettes regionalt og nasjonalt)
- notarius og tinglysing i eiendomsregisteret
- advokat og eventuell oversetter
- eventuelt gebyr til lånebanken og takst
- årlig eiendomsskatt til kommunen (IBI), samt renovasjon
- felleskostnader i boligsameie (comunidad de propietarios)
- forsikring av boligen
Ved salg kommer en kommunal skatt på verdiøkningen av tomten (plusvalía municipal). Hvor mye den blir, avhenger av kommunen og hvor lenge du har eid.
Skatt i Spania når du eier bolig
Skatt på bolig du bruker selv
Spania skattlegger ikke-bosatte eiere for en beregnet inntekt (renta imputada) selv om boligen står tom eller bare brukes av deg. Ifølge den spanske skatteetaten (AEAT) er den beregnede inntekten 1,1 prosent av matrikkelverdien hvis verdien er revidert fra 2012 og senere, ellers 2 prosent. Du får ikke trekke fra kostnader, og beløpet fordeles etter antall dager du har eid boligen i året. For skattytere bosatt i EU, Island eller Norge er skattesatsen 19 prosent.
Matrikkelverdien finner du på kvitteringen for eiendomsskatten (IBI) eller i Catastro.
Frister for modelo 210
Ikke-bosatte leverer skjemaet modelo 210. AEAT oppgir disse fristene:
- Beregnet inntekt for 2025 og tidligere: i løpet av påfølgende kalenderår.
- Beregnet inntekt fra og med 2026: fra 1. april til 31. desember året etter. Første vindu for 2026 åpner altså 1. april 2027.
- Leieinntekter som leveres samlet for året: fra og med inntektsåret 2026 fra 1. til 20. april året etter.
Mange bruker en lokal regnskapsfører (gestor) til dette. Sjekk fristene hos AEAT hvert år, de har endret seg nylig.
Skatt i Norge når du eier bolig i Spania
Er du skattemessig bosatt i Norge, er du ifølge Skatteetaten i utgangspunktet skattepliktig til Norge for leieinntekter og gevinst ved salg av eiendom i utlandet, og du har rett til fradrag for tap og gjeld. Boligen skal med i skattemeldingen din.
- Formuesverdi: for bolig i utlandet settes formuesverdien til 30 prosent av kostpris eller markedsverdi, etter Skatteetatens regler. Mener du at verdien blir høyere enn 30 prosent av markedsverdien, kan du kreve den satt ned.
- Skatteavtalen: Norge og Spania har en skatteavtale. Skatteetaten skriver at det kan følge av avtalen at formue og inntekt av eiendommen ikke er skattepliktig i Norge, eller at du får fradrag for skatt betalt i Spania. Les Skatteetatens side om land Norge har skatteavtale med og oppgi land og kjøpesum, slik at fradraget for gjeld og renter blir riktig.
Detaljene står på Skatteetatens sider om eiendom i et annet land og formuesverdi for eiendom i utlandet.
Leie ut boligen: NRUA-registeret
Vil du leie ut på korttid, for eksempel via en utleieplattform, gjelder et nytt nasjonalt register. Kongelig resolusjon RD 1312/2024 trådte i kraft 2. januar 2025, og registreringsplikten fikk virkning fra 1. juli 2025. Ifølge det spanske boligdepartementet (MIVAU) får boligen et registreringsnummer i Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (NRUA), og nummeret må stå i annonsen.
Registeret erstatter ikke de regionale reglene. Turistutleie reguleres av den enkelte regionen, og mange kommuner og sameier har egne begrensninger. Sjekk dette før du kjøper hvis utleie er en del av planen. Leieinntekten skal oppgis i Spania på modelo 210, og i utgangspunktet også i Norge.
Hvor bør du kjøpe bolig i Spania?
Registradores-tallene viser at utenlandske kjøpere er mest aktive i Alicante-provinsen (Costa Blanca), Málaga-provinsen (Costa del Sol) og på Kanariøyene. Vi sammenligner områdene i guiden Kanariøyene, Costa del Sol eller Costa Blanca, og du finner mer om livet i landet i vår Spania-guide og Scandinavians in Spain.
Lurer du på hvor mange nordmenn som bor ute og hvor, se nordmenn i utlandet.
Vil du se området før du bestemmer deg, kan du søke fly fra Oslo til Alicante (annonse) eller fly fra Oslo til Málaga (annonse) hos Kayak, og sammenligne overnatting hos Momondo (annonse). Flere fly finner du på flysiden vår.
Vanlige fallgruver når du skal kjøpe bolig i Spania
Disse punktene bygger på rådene fra Forbruker Europa (Forbrukerrådet) og på de offentlige registrene over. De er ikke uttømmende.
- Å betale forskudd uten sikkerhet. Forbruker Europa råder deg til å unngå forskuddsbetaling, eller kreve bankgaranti.
- Å la megler eller selger velge advokat. Bruk en du har valgt selv, som bare representerer deg.
- Registre som ikke stemmer. Sjekk at nota simple og Catastro viser det samme som det du kjøper, også tilbygg og basseng.
- Ulovlig bygg eller manglende lisenser. Advokaten bør sjekke byggetillatelser og eventuell beboelsesattest hos kommunen.
- Ubetalte avgifter. Be om kvittering for IBI og bekreftelse fra sameiet på at felleskostnader er betalt.
- Å planlegge utleie uten å sjekke reglene. Region, kommune og sameie kan forby eller begrense turistutleie.
- Å glemme den årlige skatten. Spania krever skatt for bolig du eier, selv uten utleie.
- Å signere dokumenter du ikke forstår. Få en oversettelse eller en tolk.
Kjøpe bolig i Spania for å bo der om vinteren
Mange nordmenn kjøper for å tilbringe vinteren i sola. Planlegger du lengre opphold, se guiden vår om å overvintre i Spania som pensjonist. Regjeringen har reiseinformasjon for Spania med råd om sikkerhet og nødnumre.
Husk at helsetjenester og forsikring ikke ordner seg selv. Les om helseforsikring for skandinaver i utlandet og reiseforsikring før du reiser.
Vanlige spørsmål om å kjøpe bolig i Spania
Trenger jeg NIE-nummer for å kjøpe bolig i Spania?
Ja. Du trenger NIE for å signere skjøtet hos notarius og for å betale skatt. Nordmenn som ikke bor i Spania, kan søke ved den spanske ambassaden i Oslo, etter avtalt time.
Hvor lang tid tar det å få NIE-nummer?
Ambassaden i Oslo oppgir at NIE normalt utstedes innen fem uker og sendes på e-post. Søk i god tid før du skal signere.
Må jeg betale skatt i Spania selv om jeg ikke leier ut?
Ja. Ikke-bosatte eiere skattlegges for en beregnet inntekt på 1,1 eller 2 prosent av matrikkelverdien. For bosatte i Norge er satsen 19 prosent, og du leverer modelo 210.
Skal boligen i Spania med i den norske skattemeldingen?
Ja, hvis du er skattemessig bosatt i Norge. Formuesverdien er 30 prosent av kostpris eller markedsverdi. Skatteavtalen med Spania avgjør hvordan inntekt og formue behandles.
Kan jeg leie ut boligen på korttid?
Det avhenger av region, kommune og sameie. Fra 1. juli 2025 må korttidsutleie registreres i det nasjonale NRUA-registeret, og registreringsnummeret må stå i annonsen.
Gir det å eie bolig i Spania rett til opphold?
Nei, ikke i seg selv. Et NIE-nummer er bare et identifikasjonsnummer og gir ikke oppholdstillatelse. Som EØS-borger følger opphold egne regler.
Kilder og sist kontrollert
Alle kilder ble kontrollert 1. november 2026.
- Spanias ambassade i Oslo, NIE: https://www.exteriores.gob.es/Embajadas/oslo/en/ServiciosConsulares/Paginas/Consular/NIE.aspx
- Registradores de España (eiendomsregisteret og årsboken Anuario de Estadística Registral 2025): https://www.registradores.org/
- Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/
- Consejo General del Notariado (inkludert statistikk for utenlandske kjøpere, første halvår 2025): https://www.notariado.org/portal/
- AEAT, beregnet inntekt for bolig til eget bruk: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/renta-imputada-inmueble-urbano-uso-propio.html
- AEAT, modelo 210 og frister: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/declaracion-irnr-sin-establecimiento-permanente/modelo-plazo-declaracion.html
- Skatteetaten, eiendom i et annet land: https://www.skatteetaten.no/person/til-fra-norge/til/jobbe/skattemeldingen/eiendom-andre-land/
- Skatteetaten, formuesverdi for eiendom i utlandet: https://www.skatteetaten.no/en/person/taxes/get-the-taxes-right/property-and-belongings/houses-property-and-plots-of-land/tax-value/taxable-value-of-property-abroad/
- Skatteetaten, land Norge har skatteavtale med: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/land-norge-har-skatteavtale-med/
- Lovdata, skatteavtale Norge–Spania: https://lovdata.no/dokument/TRAKTATEN/traktat/1999-10-06-2
- MIVAU, korttidsutleie og NRUA: https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alquiler-de-alojamientos-de-corta-duracion
- Regjeringen, reiseinformasjon Spania: https://www.regjeringen.no/no/tema/utenrikssaker/reiseinformasjon/velg-land/reiseinfo_spania/id2416245/
- Norges Bank, valutakurser: https://www.norges-bank.no/tema/Statistikk/Valutakurser/
- Forbrukerrådet: https://www.forbrukerradet.no/
- Forbruker Europa (Forbrukerrådet), kjøp av bolig i utlandet: https://www.forbrukereuropa.no/bolig-i-utlandet/kjop-av-bolig/
